Khi tham gia giao dịch bất động sản, xin phép xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở, “lộ giới” luôn là một trong những thuật ngữ pháp lý quan trọng hàng đầu mà bạn phải đối mặt. Rất nhiều gia chủ và nhà đầu tư khi nhìn vào sổ hồng thường băn khoăn: Lộ giới có tính vỉa hè không? Ranh giới thực tế của ngôi nhà được tính từ đâu để không vi phạm quy hoạch đô thị?
Hiểu sai về lộ giới không chỉ khiến bạn gặp rắc rối khi làm thủ tục hoàn công mà còn có nguy cơ phải tháo dỡ công trình, chịu tổn thất lớn về tài chính. Bài viết này sẽ giải đáp chi tiết, khoa học và cập nhật mới nhất các quy định pháp luật liên quan.
Lộ giới có tính vỉa hè không?
Để trả lời được câu hỏi lộ giới có bao gồm vỉa hè hay không, trước hết chúng ta cần hiểu rõ định nghĩa về thuật ngữ này.
Lộ giới (hay còn gọi là Chỉ giới đường đỏ) là thuật ngữ được cơ quan quản lý Nhà nước dùng để chỉ ranh giới quy hoạch mở đường hoặc mở hẻm trong đô thị. Đường lộ giới dùng để phân định rõ ràng giữa phần đất dành cho các công trình hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông, không gian công cộng với phần đất trống được phép giữ lại làm quyền sở hữu của người dân (đất xây dựng công trình).
Thông thường, cơ quan chức năng sẽ cắm các cọc mốc lộ giới (mốc có đỉnh sơn đỏ) ở hai bên đường để cảnh báo người dân không được phép xây dựng các công trình kiên cố vượt quá đường ranh giới này.
Vậy Lộ giới có tính vỉa hè không? Câu trả lời chính xác là: CÓ. Lộ giới bắt buộc phải tính cả vỉa hè.
Theo quy chuẩn kỹ thuật về quy hoạch xây dựng và Luật Giao thông đường bộ, khoảng cách lộ giới toàn bộ của một tuyến đường được xác định tính từ tim đường (trung tâm đường) sang hai bên.
Như vậy, vỉa hè chỉ là một thành phần nằm bên trong phạm vi lộ giới. Khi cơ quan nhà nước công bố lộ giới của một tuyến đường là 12m, 20m hay 30m, con số đó đã bao gồm toàn bộ diện tích của cả lòng đường dành cho xe chạy và phần vỉa hè dành cho người đi bộ ở cả hai bên.
Cách xác định lộ giới và khoảng lùi xây dựng trên thực tế
Hiểu được bản chất của lộ giới sẽ giúp bạn dễ dàng xác định được diện tích đất thực tế mình được phép xây dựng công trình kiên cố thông qua “Chỉ giới xây dựng” và “Khoảng lùi”.
- Chỉ giới đường đỏ (Lộ giới): Đường ranh giới phân chia đất giao thông và đất xây dựng.
- Chỉ giới xây dựng: Đường giới hạn cho phép xây dựng nhà ở, công trình kiên cố trên thửa đất đó.
- Khoảng lùi: Là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Hướng dẫn 3 cách kiểm tra lộ giới nhanh nhất:
- Cách 1: Xem trực tiếp trên Sổ hồng/Sổ đỏ: Trong phần sơ đồ thửa đất của các form sổ mới, đường lộ giới thường được thể hiện bằng các đường nét đứt kèm ghi chú “Chỉ giới quy hoạch giao thông”. Phần diện tích đất nằm trong lộ giới sẽ được liệt kê riêng và không được tính vào diện tích công nhận xây dựng.
- Cách 2: Quan sát thực địa: Bạn có thể nhìn vào hệ thống cọc mốc lộ giới được cắm ven đường hoặc ước lượng theo đường thẳng liên kết giữa các cột điện, cột đèn chiếu sáng và mặt tiền của các ngôi nhà mới xây đúng phép ở bên cạnh.
- Cách 3: Check quy hoạch tại cơ quan chức năng: Để chắc chắn 100%, bạn nên mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lên Phòng Quản lý Đô thị tại UBND Quận/Huyện để xin trích lục thông tin quy hoạch hoặc chứng chỉ quy hoạch của tuyến đường.
Quy định về khoảng lùi xây dựng theo chiều cao ngôi nhà
Không phải lúc nào bạn cũng được xây nhà sát mép vỉa hè (trùng với đường lộ giới). Tùy thuộc vào bề rộng của lộ giới và chiều cao dự kiến của công trình, Luật Xây dựng quy định khoảng lùi bắt buộc như sau:
Trường hợp 1: Tuyến đường có lộ giới dưới 19m
- Nếu xây nhà cao dưới 19m: Không cần lùi, được phép xây sát vỉa hè.
- Nếu xây nhà cao từ 19m – 22m: Phải lùi vào 3m tính từ vỉa hè.
- Nếu xây nhà cao từ 22m – 25m: Phải lùi vào 4m tính từ vỉa hè.
- Nếu xây nhà cao từ 28m trở lên: Phải lùi sâu vào 6m.
Trường hợp 2: Tuyến đường có lộ giới từ 19m đến 22m
- Nếu xây nhà cao dưới 22m: Được phép xây sát vỉa hè.
- Nếu xây nhà cao từ 22m – 25m: Phải lùi vào 3m tính từ vỉa hè.
- Nếu xây nhà cao từ 28m trở lên: Phải lùi sâu vào 6m.
Trường hợp 3: Tuyến đường có lộ giới từ 22m trở lên
- Công trình có chiều cao dưới 25m: Được phép xây sát vỉa hè.
- Công trình có chiều cao từ 28m trở lên: Bắt buộc phải lùi vào tối thiểu 6m.
- Quy luật cốt lõi cần nhớ: Ngôi nhà bạn định xây càng cao thì khoảng lùi bắt buộc so với lộ giới (vỉa hè) càng lớn nhằm đảm bảo an toàn và cảnh quan đô thị.
Những câu hỏi thường gặp về lộ giới và vỉa hè
Đất nằm trong lộ giới (vỉa hè) có được cấp sổ hồng không?
Phần diện tích đất nằm trong quy hoạch lộ giới vẫn có thể được thể hiện trên sổ hồng của bạn, tuy nhiên nó sẽ được ghi chú rõ là “Đất thuộc hành lang an toàn giao thông” hoặc “Đất thuộc quy hoạch lộ giới”. Phần diện tích này sẽ không được tính vào diện tích sàn xây dựng được công nhận độc lập khi bạn xin phép xây nhà.
Có được xây sân, làm mái tôn trên phần đất lộ giới không?
Bạn không được phép xây dựng bất kỳ công trình kiên cố nào (bê tông cốt thép, tường gạch) trên đất lộ giới. Tuy nhiên, đối với các công trình tạm thời như làm sân xi măng, cổng rào tạm, mái thả che mưa nắng bằng bạt di động thì có thể được chấp nhận tùy theo quy định quản lý đô thị của từng địa phương. Khi Nhà nước thực hiện thu hồi để mở rộng đường, bạn phải tự động tháo dỡ và không được đền bù phần kiến trúc này.
Ban công được vươn ra vỉa hè bao nhiêu mét?
Độ vươn của ban công phụ thuộc hoàn toàn vào chiều rộng lộ giới (lòng đường + vỉa hè):
- Lộ giới dưới 7m: Không được phép vươn ban công.
- Lộ giới từ 7m – 12m: Được vươn tối đa 0.9m.
- Lộ giới từ 12m – 20m: Được vươn tối đa 1.2m.
- Lộ giới trên 20m: Được vươn tối đa 1.4m.
Điều kiện bắt buộc: Mặt dưới của ban công phải cách mặt vỉa hè hiện hữu tối thiểu 3.5m để đảm bảo an toàn cho người đi bộ và các phương tiện lưu thông bên dưới.
Hy vọng qua bài viết này của CoHoiBđs, bạn đã trang bị thêm cho mình những kiến thức thực tế quý giá về quy hoạch đô thị. Tóm lại, lộ giới hoàn toàn tính cả vỉa hè và lòng đường. Việc nắm rõ bản chất cấu thành của lộ giới sẽ giúp các gia chủ chủ động hơn trong việc thiết kế bản vẽ kiến trúc, tránh được các hành vi vi phạm xây dựng sai phép dẫn đến những tranh chấp pháp lý không đáng có.
